Obras externas em condomínios: é possível alterar a fachada?
Fique atento às regras antes de querer modificar alguma coisa na fachada ou área externa da sua unidade
Obras e mudanças que alteram a fachada ou as áreas comuns, podem ser bem-vindas ao condomínio como, por exemplo, a alteração na pintura, troca dos portões de acesso de pedestres e veículos, decoração dos halls externos das unidades ou até mesmo instalação de ar condicionados e fechamento de sacadas para melhor utilização das unidades. O fato é que estas alterações as vezes são muito debatidas nas assembleias condominiais: é possível alterar a fachada ao realizar obras externas em condomínios?
Assim como outras alterações, elas devem ser discutidas e aprovadas pelos condôminos em assembleia especialmente convocada para este fim e de preferência alteradas na Convenção. No caso de fechamento de sacadas, por exemplo, a Assembleia que aprovar tal alteração, deve também definir regras para essa alteração, a fim de que haja uma padronização para todas as unidades e não afete a estética do Condomínio.
É possível alterar a fachada ou as áreas externas da unidade?
É importante esclarecer que por fachada do condomínio entende-se como toda a área externa visível do condomínio, ou seja, não só a frente do imóvel, mas também todas as paredes das laterais e fundos, esquadrias externas, portas e portões de entrada e saída, sacadas e outros elementos da área externa do condomínio.
Algumas obras podem acontecer também na parte interna do condomínio, mas na parte externa da unidade, ou seja, na área comum como hall dos apartamentos, escadas e garagens.
De acordo com o Código Civil, artigo 1.336, “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Isso vale para grandes alterações como mudança de textura, de cor ou da estrutura, e pequenas alterações que, muitas vezes, não nos damos conta, como fechar uma sacada com vidros ou colocar vasos ou outros objetos nas sacadas e áreas comuns como halls de entrada das unidades.
Tanto no caso das fachadas como das áreas externas das unidades, segundo o artigo 1.336 do Código Civil, não é permitida a alteração pelo condômino, individualmente falando, ou seja, um condômino não pode fazer estas alterações sem a anuência dos demais condôminos, já que o que se pretende resguardar é a uniformidade do condomínio.
Todavia, obviamente que se a coletividade dos condôminos, ou seja, se o condomínio pretender alterar a fachada ou as áreas externas, isso poderá ser feito, desde que aprovado em assembleia e respeitados os quóruns necessários para cada tipo de alteração pretendida.
Quórum para alteração de fachada e áreas externas
É na Convenção do Condomínio que as especificidades de cada condomínio devem estar detalhadas, como o que é permitido ou proibido alterar nas fachadas e áreas comuns do Condomínio e a forma como podem ser feitas essas alterações.
Dentre os principais assuntos que normalmente geram discussões e que devem constar na convenção para evitar desentendimentos são:
– Fechamento da sacada com vidro
– Instalação de telas de segurança
– Instalação de ar condicionado
– Alteração da porta de entrada da unidade
– Decorações no hall da unidade ou do condomínio
Quando a alteração desejada não tem previsão na convenção, o tema pode e deve ser debatido em Assembleia convocada especificamente para o assunto, com os demais condôminos.
Existe um mito de que para se alterar a fachada é necessária a unanimidade dos condôminos. Esse mito decorre da interpretação equivocada do disposto no §2º do art. 10 da Lei 4.591/64, que estabelecia que o proprietário que quisesse alterar a fachada dependeria da aprovação da unanimidade dos condôminos. Primeiro que tal dispositivo se dirigia ao condômino, individualmente falando, ou seja, não atinge o condomínio como um todo, o qual poderia modificar a fachada desde que respeitadas as regras para as demais obras; Segundo, porque atualmente, a Lei que rege os condomínios é o Código Civil e nele não existe nenhuma previsão quanto a necessidade de unanimidade para alteração da fachada.
No Código Civil, consta a necessidade de aprovação pela unanimidade somente nos casos de aprovação para construção de outro pavimento ou edifício (art. 1.343) e mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1.351).
Portanto, como unanimidade não se presume, devendo estar expressamente prevista na Lei ou na Convenção, se não houver tal previsão expressa na Convenção do Condomínio ou regra mais restritiva que do Código Civil, as alterações realizadas na fachada devem respeitar os quóruns estabelecidos no art. 1.341 e 1.342 do Código Civil:
– Se forem obras voluptuárias, ou seja, de embelezamento – 2/3 dos condôminos
– Se forem obras úteis, que aumentam, facilitam ou melhoram o uso das existentes – maioria absoluta dos condôminos
– Se forem necessárias, não urgentes e com custo elevado – maioria simples dos presentes na assembleia
– Se forem obras em acréscimo às já existentes para facilitar ou aumentar a utilização (obras novas) – 2/3 dos condôminos (exemplo, criação de uma guarita não existente)
Regimento Interno
Algumas questões menores, que envolvem mais a estética e a segurança dos condôminos, também podem ser listadas no Regimento Interno, para evitar os conflitos. Fique de olho nas seguintes proibições, que costumam ser as mais corriqueiras e que normalmente constam no Regimento Interno:
– Uso de toalhas ou mantas estampadas como cortinas
– Pendurar cobertas, roupas ou outros objetos, como vasos e plantas, para fora das janelas ou sacadas
– Uso de varais externos
Multas e notificações
E se mesmo sem estar autorizada na convenção ou quando vetado em assembleia, o condômino alterar a fachada do condomínio? Infelizmente, ele será multado e possivelmente obrigado a desfazer a alteração! Na maior parte dos condomínios, primeiro é enviada uma notificação, para que o condômino altere ou desfaça a obra. Se o condômino ignorar a notificação e mantiver a obra em desacordo com o condomínio, podem ser aplicadas multas conforme estabelecido na Convenção e nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Se, mesmo após a aplicação da multa, o condômino mantiver a obra, tendo pago ou não a multa, pode ainda o Condomínio, mediante autorização da assembleia, recorrer ao judiciário para que o condômino desfaça a obra.
Pode-se concluir, portanto, que o que se espera quanto as vedações para alteração da fachada ou áreas externas é manter a uniformidade visual do condomínio. Alterar a fachada para renovar a estética e o visual do Condomínio pode modernizar e valorizar o imóvel, sendo benéfico tanto para proprietários como inquilinos, mas isso depende do interesse da coletividade e não de apenas um condômino.
Anuência de Reforma ou Modificação sem alteração de parâmetro urbanístico via Portal de Serviços
criado em 24/05/2023 - atualizado em 24/05/2023 | 11:40
A Secretaria Municipal de Política Urbana - SMPU informa que em razão da publicação do Decreto 18.146, de 2022 que alterou o Artigo 122 do Decreto 13.842, de 2010, a partir do dia 26 de maio de 2023 o serviço de “Licença de Reforma”, prestado até então pela Subsecretaria de Regulação Urbana - SUREG, passa a ser prestado diretamente pela Diretoria de Patrimônio Cultural e Arquivo Público - DPCA como “Anuência de Reforma ou Modificação sem alteração de parâmetro urbanístico”.
O serviço de “Anuência de Reforma ou Modificação de edificação sem alteração de parâmetro urbanístico” passou por importante simplificação, deixando de ser um licenciamento em duas fases e em dois órgãos, Secretaria Municipal de Política Urbana - SMPU e Fundação Municipal de Cultura - FMC, para ter um protocolo único. A mudança foi possível com a publicação do Decreto 18.146, de 2022 que alterou o Artigo 122 do Decreto 13.842, de 2010.
Implementando tal mudança normativa, a partir do dia 26 de maio de 2023, o serviço de “Anuência de Reforma ou Modificação de edificação sem alteração de parâmetro urbanístico”, prestado até então pela SUREG, passará a ser prestado diretamente pela DPCA. O documento gerado será uma autorização que tem valor para a execução do projeto aprovado de reforma ou modificação.
A solicitação do novo serviço poderá ser feita pelo Portal de Serviços da Prefeitura de Belo Horizonte - PBH nas modalidades:
· “Anuência de Reforma ou Modificação de edificação sem alteração de parâmetro urbanístico - simplificada autodeclaratória”: para intervenções internas em imóveis sem interesse cultural lindeiros a Bens Protegidos ou imóveis sem interesse cultural situados em Conjunto Urbano Protegido ou em Estudo, conforme indicação na Informação Básica de Edificações.
· “Anuência de Reforma ou Modificação sem alteração de parâmetro urbanístico - Bens protegidos”: para qualquer intervenção em imóveis de interesse cultural tombados, ou com processo de tombamento aberto, ou com Bens integrados protegidos ou em Conjunto Urbano da Pampulha, conforme indicação na Informação Básica de Edificações.
· “Anuência de Reforma ou Modificação sem alteração de parâmetro urbanístico - outros”: para intervenções externas em imóveis sem interesse cultural lindeiros a bens protegidos ou imóveis sem interesse cultural situados em Conjunto Urbano Protegido ou em Estudo, conforme indicação na Informação Básica de Edificações.
Com a novidade, o interessado deve acessar este link, localizar o serviço desejado e clicar em “Solicitar”. Em seguida, o requerente deve efetuar a autenticação no login único gov.br para acessar o serviço. Caso não possua cadastro, acesse esse curso para mais informações.
Posteriormente, é necessário inserir as informações e anexar a documentação necessária. Após envio da solicitação, o sistema irá disponibilizar automaticamente o número do protocolo por e-mail para o requerente. O interessado pode acompanhar seu pedido clicando no botão “Acompanhe sua Solicitação”, disponível no Portal de Serviços, ou na área de relacionamento do solicitante, conforme demonstrado neste tutorial. Para mais informações, acesse este link e localize o serviço desejado a partir da data em questão.
Para as solicitações em andamento, não haverá migração de dados para o Portal de Serviços. Desta forma, caso a solicitação do serviço tenha documentação acatada até o dia 26 de maio de 2023, o processo continuará tramitando fora da nova plataforma.
A novidade é mais uma ação da PBH, com apoio da SMPU, visando simplificar a prestação de serviços ao cidadão.
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