A tão polêmica alteração da fachada - Belo Horizonte - Orçamento Grátis

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A tão polêmica alteração da fachada - Belo Horizonte

Um dos problemas que mais tira o sono dos síndicos diz respeito à alteração de fachadas, por afetarem a harmonia arquitetônica da edificação original.

Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética. Em suma, são todas as faces de uma edificação, sejam elas externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos; e as secundárias, que são as internas (Ex.: corredores e portas dos apartamentos).

A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

Portanto, ao contrário do que muitos pensam, fachada não é apenas e tão somente a face frontal do edifício.

Legislação – Um dos problemas que mais tira o sono dos proprietários de imóveis em condomínios e principalmente dos síndicos diz respeito à alteração de fachadas, por afetarem a harmonia arquitetônica da edificação original.

Nossa legislação trata do assunto com perfeição cirúrgica, já que o Código Civil dispõe claramente que: “Artigo 1336: São deveres do condômino: (…)

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”

O que se visa, com tal vedação legal, é a desvalorização do empreendimento como um todo e dos imóveis individualmente, impedindo que o complexo se apresente como algo desorganizado, desforme, sem um compromisso figurativo que represente uma obra de engenharia e arquitetura inspiradora.

Nesse liame, abordamos abaixo alguns proibitivos mais comuns:

Sacadas – Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada: portas; cor das paredes internas e externas; forro ou teto; grade ou parapeito*; fechamento com vidros ou grades (envidraçamento)***; telas de proteção**; películas de proteção nos vidros (insulfilm)***; toldos***; ar condicionado ou split; antenas mini parabólicas de qualquer tipo. (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção. (**) por se tratar de item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em assembleia, mas a cor da tela, sim. (***) estes itens podem ser instalados apenas mediante prévia deliberação em assembleia, onde serão fixados os termos das respectivas padronizações.

Regimento – Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos: colocar ou instalar varais; guardar bicicletas; pendurar roupas e objetos para o lado de fora ou no guarda-corpo; colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito.

Fachada – É terminantemente proibido: instalar antenas; trocar janelas ou vitrôs*; fechar a área de serviço**; alterar a cor ou textura das paredes de fora do apartamento; a pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada. (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção. (**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

Áreas comuns – É terminantemente proibido: trocar a porta de entrada do apartamento*; alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**; trocar a porta do depósito; alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito; pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*; pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio;

Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos. Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. (**) Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia (as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros).

Vale lembrar que com o tempo a fachada de um prédio vai precisar de manutenção, que pode ser preventiva ou corretiva. Os desgastes naturais, como rachaduras, sujeiras e infiltrações exigem reformas, que se traduzem em mudanças visando o estrutural do condomínio, a saber: isolamento acústico; manutenção do sistema hidráulico; conserto de rachaduras; pintura; limpeza de pastilhas.

Nota – A norma NBR 13755 de 11/2017 estabelece as condições exigíveis para projeto, execução, inspeção e aceitação de revestimentos de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas ou pastilhas assentadas com argamassa colante.

Recomenda-se que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios sejam sempre averbadas na Convenção, para que o condomínio esteja prevenido para eventuais ações judiciais por parte de algum condômino que se sinta prejudicado.

Todavia, a bem da realidade é que, para evitar perda de tempo e principalmente elevado custo para o condomínio, considerando que são necessárias frequentes alterações na Convenção, a grande maioria dos gestores opta por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais simples através de meras deliberações assembleares.

De qualquer forma, sugere-se que as decisões sobre as alterações em fachadas e áreas comuns sejam feitas sempre de forma oficiais (assembleias) com os condôminos, para que os mesmos se sintam valorizados e respeitados em suas vontades e direitos, assim como possa ser deles exigido o cumprimento.

Notificação – Nesse diapasão, na hipótese de determinado condômino proceder alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico deverá agir imediatamente, acionando seu Departamento Jurídico, para que envie ao infrator uma notificação extrajudicial, exigindo que o mesmo restabeleça os padrões de normalidade do condomínio, em determinado prazo.

Se o infrator fizer ouvidos moucos à notificação e não atender ao que nela determina, o mesmo deverá ser multado, em conformidade com as disposições do Código Civil (artigos 1336 e 1337).

Se ainda assim o condômino mostrar-se renitente, tendo pago ou não a multa (isso não é importante!), mas não revertido a infração ao padrão de normalidade, render-se-á ensejo à judicialização. Porém, em tal hipótese, tal deliberação deverá ser objeto de prévia pauta em assembleia, com aprovação da maioria simples dos presentes.

Trocando em miúdos, para que a gestão do síndico não sofra surpresas, sugerimos ao mesmo que: seja rigoroso e não abra exceções; notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para reversão ao padrão original e alertando-o da possibilidade de multa; mantenha a convenção condominial sempre atualizada com relação às obras (e em conformidade com o Novo Código Civil), assim dificilmente ela poderá ser contestada; disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a convenção e o regulamento interno, como forma de impedir a famosa alegação de ignorância às regras.

Quórum – Quanto ao quórum, tornou-se verdadeiro mito a afirmação: “para se alterar a fachada do prédio é necessária a aprovação de todos os condôminos”. Ledo engano!!!!

O Código Civil, ao tratar dos quóruns legais, exigiu unanimidade tão somente para “(.) a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”.

Não há referência alguma à alteração da fachada! Assim, considerando que a unanimidade não se presume, devendo ser textualmente tratada pela lei ou pela Convenção, podemos afirmar que as obras realizadas na fachada, ainda que com modificação de suas características, devem respeitar os quóruns trazidos pelo artigo 1.341 do Código Civil.

Nesse sentido, sendo a obra voluptuária, voltada ao mero embelezamento da edificação, será necessária a aprovação por 2/3 dos condôminos. Se a obra se caracterizar como útil, o quórum será de maioria absoluta dos condôminos. Já as obras necessárias, porém não urgentes, e que importarem em despesas excessivas, serão aprovadas pela maioria simples dos presentes à assembleia especialmente convocada para esse fim.

E para que essa mudança ocorra é preciso levar em consideração todo o conjunto arquitetônico, em concordância coletiva entre os condôminos e sem causar danos à harmonia visual da construção.

Concluímos, portanto, que se a modificação da fachada emanar da vontade coletiva e não de um condômino isolado, não haverá necessidade de aprovação unânime, bastando realizar uma assembleia e observar-se o quórum legal conforme a especificidade da obra.

*Graduado em 1988 pela PUC-Campinas. Sócio da MORELLI & D’AVILA SOCIEDADE DE ADVOGADOS desde 1989. Pós-Graduado em Advocacia Consultiva. Relator da Comissão de Ética da OAB/Subseção-Campinas por 4 anos.

Fonte: Jornal do Síndico - Belo Horizonte

Manutenção Predial Lei Municipal 9.725/2009: Em Belo Horizonte

Manutenção predial deve estar na pauta dos condomínios em Belo Horizonte

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A Lei Municipal 9.725/2009, que institui o Código de Edificações de Belo Horizonte, estabelece a obrigatoriedade de proprietários manterem suas edificações, incluindo fachadas, em perfeito estado de conservação, segurança e higiene. Síndicos e donos são responsáveis por vistorias periódicas, manutenção técnica e estabilidade do imóvel, visando a segurança urbana.

Pontos Chave da Lei 9.725/2009:

Responsabilidade (Art. 8º): O proprietário deve garantir a estabilidade e segurança do imóvel.

Manutenção de Fachadas: Obrigatória para evitar riscos a pedestres e má estética, conforme destacado em.

Laudo Técnico: O proprietário deve apresentar laudo sobre condições de risco e estabilidade, quando solicitado pela fiscalização.

Segurança em Obras: Exige licença para obras e, no caso de reformas, a instalação de equipamentos de proteção (telas, andaimes) para vizinhança e pedestres.

Denúncias: Irregularidades podem ser denunciadas pelo telefone 156 ou no portal de serviços da Prefeitura de Belo Horizonte.

Atualizações e Regulamentação:

A lei é regulamentada pelo Decreto Nº 13.842/2010, que sofreu alterações em 2025 para reforçar normas de segurança técnica (conforme Decreto Nº 18941/2025).

Novas regras técnicas para edificações, vãos de iluminação e acessibilidade foram incorporadas recentemente (ex: Lei 11.834/2025).

A fiscalização atua para garantir o cumprimento das normas, podendo autuar propriedades com risco de desabamento ou fachada deteriorada.

Sim, a manutenção predial não apenas deve, mas precisa ser uma das principais pautas na gestão de um síndico, especialmente em Belo Horizonte, onde leis municipais e normas técnicas rigorosas exigem a conservação das edificações. A falta de manutenção preventiva pode gerar custos emergenciais altos, riscos à segurança dos moradores e desvalorização do patrimônio.

Aqui estão os pontos essenciais que o síndico em BH deve considerar, baseados nas normas técnicas e legislação vigente:

1. Obrigatoriedade Legal e Responsabilidade (BH)

Lei Municipal 9.725/2009: Em Belo Horizonte, é obrigatória a manutenção e vistoria técnica periódica, visando a segurança, estabilidade e salubridade dos edifícios.

Responsabilidade Civil e Criminal: A falta de manutenção coloca o síndico em risco de responsabilização jurídica, pois o síndico é o gestor do patrimônio e garante da segurança.

Laudo Técnico: A manutenção deve ser respaldada por laudos técnicos (conforme Crea-MG) para garantir a segurança das reformas e áreas comuns.

2. O que deve estar na Pauta de Manutenção

Preventiva (Regular): Limpeza de caixa d'água, análise bacteriológica, recarga de extintores, manutenção de elevadores, para-raios (SPDA), portões automáticos e bombas hidráulicas.

Periódica/Especializada: Inspeção predial técnica para avaliar estrutura, fachada, parte elétrica e impermeabilização.

Checklist: É essencial criar um cronograma (caderno de manutenções) para não perder prazos.

3. Vantagens da Manutenção em Dia

Redução de Custos: A manutenção preventiva é mais barata do que a corretiva (emergencial).

Valorização do Patrimônio: Edifícios com manutenção em dia atraem compradores e locatários.

Segurança: Garante a integridade física dos moradores e usuários.

4. O papel do Síndico na Manutenção

Planejamento: Deve criar um plano de manutenção predial com base na NBR 5674 e manuais do edifício.

Fiscalização: Estabelecer métodos para garantir o cumprimento do cronograma de manutenção.

Obras Urgentes: O síndico pode realizar obras necessárias e urgentes sem aprovação prévia em assembleia para evitar riscos maiores.

Em resumo, a manutenção predial não deve ser encarada apenas como um custo, mas como um investimento em segurança e conformidade legal.

Manutenção Predial para Edifícios Residenciais e Comerciais em Belo Horizonte e Contagem

A manutenção predial, abrangendo obras e reformas, é fundamental para a segurança, valorização e funcionalidade de condomínios e empresas. Ela se divide principalmente em ações preventivas (para evitar problemas) e corretivas (para consertar avarias), sendo essencial para a longevidade da infraestrutura.

Aqui estão os principais pontos sobre manutenção predial, obras e reformas:

1. Tipos de Manutenção Predial

Preventiva: Agendada e planejada para evitar falhas, como a limpeza de ralos, verificação de sistemas elétricos e manutenção de motores.

Corretiva: Atua após a identificação de um problema, limitando-se a reparos de pequena ou média monta, como a troca de lâmpadas ou conserto de vazamentos.

Preditiva: Utiliza análises de dados e tecnologia para prever falhas antes que ocorram, como a termografia em quadros elétricos.

Detetiva/Prescritiva: Outras estratégias focadas em identificar falhas ocultas ou prescrever ações baseadas em diagnósticos avançados.

2. Obras e Reformas

Diferença: Enquanto a manutenção visa manter o estado original ou funcional, as reformas implicam em melhorias, modernização ou alterações de layouts específicos.

Foco: Inclui reformas de fachadas, áreas comuns, pintura predial e intervenções que aumentam a vida útil do edifício.

Documentação: É crucial utilizar "tags de projeto" (RG do equipamento) para manter o histórico de manutenção, facilitando a gestão e evitando problemas com a troca de prestadores de serviço.

3. Como Estruturar um Plano de Manutenção

Identificação: Listar todos os equipamentos e áreas que precisam de manutenção.

Frequência: Definir cronogramas para cada item.

Responsáveis: Estabelecer quem executará (equipe própria ou empresa terceirizada).

Orçamento: Prever custos com materiais e mão de obra.

Revisão: Acompanhar e atualizar o plano periodicamente.

4. Dicas para Manutenção e Obras de Sucesso

Priorize a prevenção: Obras de emergência costumam ser mais caras e disruptivas.

Verifique tudo: Olhe para todos os espaços, incluindo telhados, subsolos e instalações elétricas/hidráulicas.

Regularização: Reformas devem seguir as normas técnicas (ABNT) e regulamentações municipais.

Limpeza e Conservação: A limpeza periódica de reservatórios e grelhas evita entupimentos e contaminações.

A correta gestão da manutenção, combinada com reformas estruturadas, garante a valorização do patrimônio e a segurança dos usuários.

Manutenção predial deve estar na pauta dos condomínios

De olho nos reparos: Manutenção predial preventiva garante segurança e diminui custos.

Antecipar e corrigir os problemas em uma edificação antes que eles apareçam. Essa é a função da manutenção predial preventiva, serviço realizado por meio da contratação de um profissional ou empresa responsável pela inspeção do estado da edificação. “As inspeções são feitas no próprio local por um engenheiro com habilitação estrutural para a elaboração de um plano de manutenções periódicas para o condomínio, o que inclui o orçamento necessário e o cronograma de execução”, explica o Engenheiro Civil e especialista em inspeção predial,

No quesito segurança, a manutenção preventiva identifica todos os itens que possam causar riscos à vida e à saúde dos moradores do condomínio. “Estruturas de concreto, em especial… As garagens por estarem sujeitas à ação de chuvas e limpezas com produtos químicos merecem atenção redobrada. Neste caso, são inspecionados os pilares, as vigas e lajes em busca de fissuras, indícios de corrosão, infiltrações de água, fendilhamento do concreto, deformações etc”.

Outros pontos de atenção na manutenção são o acúmulo de sujeira em calhas, desobstrução de drenagens e ralos, limpezas de fossas e a revisão do sistema de prevenção e combate à incêndios. “Vale ficar atento ao prazo de validade da carga dos extintores, o funcionamento das luminárias de emergência e bombas de incêndio, a troca preventiva de mangueiras de gás, a desobstrução das saídas de emergência, a não existência de gambiarras elétricas, o acionamento dos alarmes de incêndio, bem como a inspeção do para-raio”, lista o engenheiro.

Fábio também destaca a importância da limpeza dos reservatórios de água potável e dedetização do condomínio. “São muito importantes para evitar problemas de saúde e transmissão de doenças entre os moradores”.

Funcionários de condomínios residenciais responsáveis pela manutenção, como zeladores e auxiliares de serviços gerais, precisam ter formação adequada a fim de que possam resolver problemas do dia a dia com conhecimento técnico em sistemas elétricos, hidráulicos e sanitários de uma edificação.

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