FUNDO DE RESERVA NÃO PODE SER UTILIZADO PARA PAGAR QUALQUER DESPESA: BELO HORIZONTE

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FUNDO DE RESERVA NÃO PODE SER UTILIZADO PARA PAGAR QUALQUER DESPESA

Valores mantidos a título de fundo de reserva não devem beneficiar os inquilinos

A taxa ordinária não deve ser estabelecida em valor ínfimo, cabendo aos condôminos verificar se a mesma é suficiente para que o condomínio “se mantenha”

O fundo de reserva é uma espécie de “poupança” mantida pelos condomínios, prevista em lei, e que é regulamentada pela convenção de cada condomínio, podendo ser estabelecido um limite a ser arrecadado. Contudo, devemos estar sempre atentos à forma como essa reserva será utilizada, pois, não pode ser empregada para o pagamento de quaisquer despesas, de forma aleatória e indiscriminada.

Essa reserva deve ser utilizada para cobrir despesas emergenciais, como a compra de uma bomba d’água, troca de uma prumada, interfone ou portão da garagem por exemplo, ou custear obras para refazer a manta de impermeabilização do pilotis ou garagem se possuir recursos de sobra. Portanto, destina-se a despesas esporádicas, que incluem as reformas destinadas a repor as condições de habitualidade do edifício, que não se confundem com as despesas ordinárias destinadas à conservação e manutenção do dia a dia.

Em alguns casos, quando a obra é de maior dimensão, como a troca do revestimento da fachada, do elevador, do telhado ou a construção de uma academia, o condomínio pode criar uma arrecadação específica, ou seja, um fundo de obra que não se misturará com o fundo de reserva que continuará disponível para emergências.

Pintura do prédio: pagamento da interna difere da externa

Os pequenos reparos hidráulicos (troca de torneiras, reparos, desentupimentos, etc), elétricos (curto-circuito, troca de chaves, tomadas, etc), a manutenção e a conservação (que implicam em compras de peças e dos cabos que se desgastam) dos equipamentos mecânicos, aparelhos destinados à pratica de esportes, elevadores, segurança, porteiro eletrônico, antenas coletivas, áreas de lazer, telhado e troca de algumas telhas, dentre outros, devem ser cobertos pela quota ordinária. Sem manutenção esses bens sofrem desgastes e deterioração, sendo dever de quem os têm à disposição, ou os utiliza, arcar com todos os custos de sua conservação.

Contudo, quanto à pintura, há uma particularidade a ser destacada, pois apenas a pintura da fachada dos edifícios é considerada uma despesa passível de ser custeada com a reserva do condomínio, de responsabilidade dos proprietários. No entanto, a pintura de partes internas do prédio, como corredores, portaria, salão de festas, e garagem, é uma taxa extra (que não se confunde com o fundo de reserva) que deve ser patrocinada inclusive pelos inquilinos, bem como pelos proprietários que residem no prédio, conforme previsão legal, pois são esses que causam o seu desgaste e se beneficiam com tal melhoria.

O proprietário deve ficar atento para não ser prejudicado

Qualquer condômino pode coibir que o síndico ou a administradora utilize o fundo de reserva de forma irregular para pagar despesas ordinárias, para evitar que falte recursos para custear uma reforma que seja de responsabilidade apenas dos condôminos. Deve ser repreendida a atitude do síndico de desviar o dinheiro dos proprietários, no caso, do fundo de reserva, para pagar despesas que ao final beneficiam os inquilinos e lesam os locadores, os quais acabam arcando com novas taxas extras que seriam desnecessárias se o valor da taxa ordinária fosse ajustado de forma correta.

A taxa ordinária não deve ser estabelecida em valor ínfimo, cabendo aos condôminos verificar se a mesma é suficiente para que o condomínio “se mantenha”, sendo interessante ajustar seu valor com uma margem de 5% para custos eventuais e evitar que o caixa fique em dificuldades com as eventuais impontualidades de alguns.

Ata deve conter os detalhes dos tipos de quotas e a destinação

É ilógico estabelecer um valor no limite, que faça o síndico sofrer transtornos com a falta de dinheiro, podendo acarretar atraso no pagamento das contas. Caso ocorra urgência, pode ser utilizado o fundo, o qual deve ser imediatamente recomposto pelos proprietários e inquilinos, sendo tal possibilidade uma exceção. Por fim, o síndico deve colocar claramente em ata os valores definidos em relação aos tipos de quota extra, a sua motivação e destinação, para evitar que o inquilino transfira indevidamente a responsabilidade ao proprietário de uma obrigação que, na realidade, deve ser paga só por aqueles que efetivamente estão na posse direta dos apartamentos.

Fonte

Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.

Kênio de Souza Pereira

Fundo de reserva: o que é, para que serve e quem paga por ele?

Tudo Sobre Fundo de Reserva de Condomínio

O fundo de reserva do condomínio é uma poupança de emergência. Por lei, ele não pode ser usado para qualquer despesa rotineira. Seu uso é exclusivo para despesas extraordinárias (reformas estruturais) e emergências (como o rompimento de tubulações ou danos severos aos portões).

O uso do fundo de reserva exige regras estritas:

·         Situações permitidas: Custear obras urgentes, reparos imprevistos e, excepcionalmente, cobrir rombos pontuais no orçamento causados por alta inadimplência.

·         Exigência de reposição: Caso o dinheiro seja usado para despesas do dia a dia (ordinárias) por falta de caixa, o valor retirado precisa ser restituído pelos condôminos posteriormente.

·         Aprovação em Assembleia: Em casos de emergência extrema que afetem a segurança (como a queda de um muro), o síndico pode gastar sem consulta prévia, mas deve prestar contas e justificar o uso na primeira assembleia convocada.

·         Proibições: Utilizar a reserva para cobrir má gestão, déficits orçamentários constantes ou gastos desnecessários que não passaram por aprovação prévia em assembleia.

Para entender se a utilização em questão é válida, você deve consultar as regras do seu condomínio.

O fundo de reserva é uma poupança do condomínio destinada estritamente a emergências, obras urgentes ou despesas extraordinárias imprevistas. Ele não pode ser utilizado livremente para cobrir qualquer despesa (como contas de rotina ou inadimplência) sem aprovação em assembleia ou previsão específica na convenção.

O que NÃO pode ser pago com ele

·         Despesas ordinárias de rotina: Contas de água, luz, salários de funcionários e material de limpeza devem ser custeados pela taxa de condomínio normal.

·         Melhorias estéticas sem aval: Reformas que não são emergenciais ou que não foram aprovadas pela assembleia de moradores.

·         Uso discricionário: O síndico não pode gastar essa reserva por conta própria, exceto em casos de risco imediato à segurança ou saúde dos moradores (ex: queda de um muro).

Para que ELE SERVE (Uso Permitido)

·         Reparos emergenciais: Queima de bombas d’água, vazamentos estruturais graves ou conserto de portões que comprometam a segurança.

·         Situações atípicas: Ações judiciais imprevistas ou franquias de seguros após sinistros.

·         Cobertura de rombos por inadimplência (com ressalvas): Em alguns casos excepcionais, o síndico pode usar o fundo para pagar despesas ordinárias se o caixa estiver zerado devido a alta inadimplência, mas isso deve ser relatado e justificado na primeira assembleia e o valor deve ser reposto posteriormente.

Regras para Contribuição e Uso

·         Responsabilidade em BH: Em Belo Horizonte, assim como no restante do Brasil, a cobrança do fundo de reserva segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Por se tratar de um investimento no patrimônio (despesa extraordinária), o pagamento é obrigação do proprietário, cabendo ao inquilino apenas o pagamento das despesas ordinárias.

·         Legislação e Convenção: Não há um valor mínimo ou obrigatoriedade do fundo de reserva na lei federal, o que significa que as regras exatas de arrecadação e limites de uso dependem estritamente da Convenção do Condomínio.

·         Se você desconfia que o fundo de reserva está sendo usado de forma irregular pelo síndico ou pela administradora, consulte um advogado especialista em direito imobiliário ou busque orientações com o sindicato da categoria.

Se você quiser, me conte detalhes sobre a sua situação:

·         O síndico usou o fundo de reserva para pagar qual tipo de conta?

·         Houve aprovação prévia em assembleia para esse gasto?

Eu posso te explicar como exigir transparência ou a reposição desse dinheiro.

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