Vai fazer uma alteração de fachada? | Saiba o que é ou não permitido.

 

#A modificação de fachada nos condomínios é um assunto muito repercutido.

O motivo é que muitas vezes alguns proprietários esperam ter certa autonomia para fazer alterações na área privativa do imóvel.

 

#A legislação não garante essa liberdade.

Modificações que alterem a fachada são proibidas, mesmo quando realizadas no interior do apartamento, e só podem ser executadas após a autorização dos demais condôminos e da convenção do condomínio (a ata da assembleia do condomínio que autorizou a alteração deve ser registrada).

 

Confira neste post o que exatamente configura uma alteração de fachada e em quais casos há exceções. Boa leitura!

 

#O que diz a legislação

Há duas leis que determinam a proibição de executar modificações na fachada do condomínio. A primeira delas é o Código Civil que, no artigo 1.336, que estabelece como dever do condômino não alterar a forma da fachada e das esquadrias externas do prédio.

Além dessa, temos a Lei 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios, que proíbe de maneira expressa “alterar a forma externa da fachada”, condicionando qualquer modificação à aprovação dos condôminos.

Então, o morador não pode realizar nenhum tipo de reforma que comprometa esteticamente a fachada do prédio. E isso inclui não apenas janelas e esquadrias, mas também as paredes internas e as portas das varandas, que também ficam protegidas de qualquer tipo de alteração.

Esse tipo de regra visa garantir a harmonia e estética da construção, um elemento que, inclusive, influencia muito na valorização dos imóveis.

 

#Definição de alteração de fachada

Na varanda, toda a área que é visível da parte externa do prédio deve ser preservada. Assim, na maioria das vezes, não é permitido o fechamento com grades ou vidros, instalação de toldos, forros, antenas ou aparelhos de ar condicionado, troca de porta, nem mesmo a mudança da cor das paredes.

Também é proibida a utilização nas varandas dos chamados elementos provisórios, como varais ou suportes para bicicletas. Dessa forma, o condomínio pode proibir a utilização desse tipo de estrutura.

 

#Há uma alternativa: a Convenção pode autorizar

Se essas proibições existem, por que é tão comum vermos algumas dessas alterações pelos edifícios na cidade?

Isso acontece porque existe uma forma de liberar determinadas mudanças: por meio da autorização dos condôminos. Segundo a legislação, é necessária a aprovação em Assembleia e registro na Convenção do Condomínio. Assim, a mudança aprovada passa a compor o novo padrão do prédio, podendo ser adotada em todas as unidades.

A Convenção de Condomínio é o documento que dita as regras do jogo. Todas as normas que devem ser seguidas pelos condôminos devem constar ali. Por isso é imprescindível que a ata da Assembleia do Condomínio que autorizou a alteração seja registrada.

 

#Equipamentos de proteção

As alterações de fachada que podem ser feitas com um pouco mais de liberdade são aquelas relativas à segurança dos moradores do apartamento. É o que acontece, por exemplo, com as telas de proteção, que podem ser instaladas sem a necessidade de aprovação prévia.

Nesses casos, em geral, o condomínio pode estabelecer alguma padronização, como a cor da rede, por exemplo, sem limitar a sua utilização.

Estas são, de forma geral, as regras que devem ser seguidas para efetuar qualquer alteração de fachada, mesmo que a mudança desejada seja no interior do apartamento. A melhor dica é verificar o que diz a convenção do condomínio e consultar o síndico ou administrador.

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Cuidados prévios e durante o serviço ajudam a manter serviço por mais tempo.
Pintar a fachada do prédio, sabemos, é algo que pode ser bastante custoso para o condomínio. Afinal, há casos em que a economia para esse tipo de reparo é feita durante anos.
Mas para que tudo corra da melhor forma possível, seja na rapidez, na qualidade do serviço e até no preço acordado, é fundamental entender a necessidade da fachada do local.
Uma sugestão pode ser chamar uma empresa especializada ou um engenheiro para dar um parecer sobre o assunto.
“Chamar uma empresa ou consultor para fazer um memorial de como isso deve ser feito não pode ser encarado como um gasto. É um investimento para que saia tudo da melhor forma possível”, pondera Sergio Meira, da vice-presidência de condomínios do Secovi-SP.
Em São Paulo, a lei 10. 518/88, do então prefeito Jânio Quadros, obriga os condomínios da cidade a pintarem suas fachadas a cada cinco anos.
Escopo do projeto para pintura da fachada
Optando por uma empresa independente, a mesma deverá fazer um documento detalhado do que é necessário para a pintura da fachada. São itens como:
Cronograma da obra: especifica a ordem certa do que deve ser feito e de quanto tempo cada etapa deve demorar
Materiais utilizados: elencar quais devem ser os materiais utilizados e como devem ser aplicados, qual o tipo de tinta, impermeabilizante, etc.
Fechamento de trincas: como as trincas deverão ser tratadas e a quantidade de demãos de impermeabilizante
Equipamento de segurança: deve citar quais são os equipamentos que os colaboradores devem usar, desde cordas e cadeirinhas até os EPI’s (equipamentos de proteção individuais)
Esse documento deve ser a base na hora de se pedir o orçamento para as empresas. Com todas essas especificações, fica bem mais fácil para a empresa saber o que deve constar no orçamento.
“Pintar não é só passar a tinta. Temos que fazer o tratamento das fissuras. É saber o tipo de cuidado que a fachada precisa, aplicação dos materiais adequados. É um serviço bastante complexo”, analisa Rosely Schwartz, professora do curso de Administração Condominial da Escola Paulista de Direito (EPD).
Ter esse cuidado prévio é importante até para manter a durabilidade do serviço, explica Ricardo Yoshida, engenheiro da VIP, empresa especializada em vistorias prediais.
“Fazer esse diagnóstico antes ajuda, por exemplo, a saber se uma infiltração vem de um problema estrutural, por exemplo. Se isso não for corrigido, o problema irá voltar mesmo depois da pintura”, alerta o engenheiro.
Importante lembrar que as próprias empresas de pintura também oferecem esse serviço de checagem, mas os especialistas ouvidos preferiram, sempre, indicar uma outra empresa, prezando pela maior transparência do escopo.
Inspeção prévia de obras: o que é?
Orçamento e contrato de pintura predial
É fundamental que as empresas enviem seus orçamentos baseados nesse memorial oferecido pelo condomínio.
“O ideal é pedir para as empresas mandarem um orçamento já de acordo com o escopo. Assim fica mais fácil para o síndico comparar os serviços”, pontua Rosely.
Veja aqui empresas de pintura predial para condomínios
Veja mais dicas sobre como fazer uma boa cotação
Além de tudo que foi especificado no escopo, o orçamento deve dar o valor do serviço, as condições de pagamento, e a garantia oferecida.
“É importante dizer que nem sempre a mais barata é a pior opção ou a mais cara a melhor. Por isso devemos sempre mandar as mesmas informações para todos os fornecedores e pedir um orçamento baseado nessas premissas”, assinala Sergio Meira.
Antes de assinar o contrato, é importante que o mesmo passe pelo jurídico da empresa administradora ou por um advogado do condomínio.
Como são valores altos e um serviço bastante específico, que deve seguir o que estava no escopo, quem for analisar o contrato também deve se atentar a esses detalhes.
O condomínio deve pedir também que os funcionários que irão trabalhar no local tenham seguro de vida e contra acidentes.
Saiba mais sobre contratos com empreiteiras ou empresas de pintura predial
Como negociar a forma de pagamento da pintura predial
Sobre o pagamento, há diversas formas de fazê-lo.
Há quem sugira um pagamento parcelado, outros apontam que um pagamento de acordo com o cronograma das entregas possa ser mais justo.
“O que não pode acontecer é terminar de pagar a obra e ela ainda estar acontecendo”, sinaliza Vania dal Maso, diretora da ItaBR.
Por isso, ela aposta em um pagamento atrelado à entrega da obra.
“Conforme a empresa for fazendo o trabalho, ela vai recebendo”, explica.
Essa pode ser uma ideia justa de remuneração, mas há um ponto importante a ser considerado: pede mais atenção e acompanhamento do síndico.
“Esse tipo de arranjo pede muito mais a presença do síndico no local e um aporte financeiro mais robusto no começo da obra, já que haveria a necessidade de se comprar os materiais a serem usados no local”, explica o engenheiro Ricardo.
Outra forma é parcelar em três ou quatro vezes além do que está previsto no cronograma.
“Dessa forma, quando a pintura terminar, ainda há o que receber”, assinala Ricardo.
Fonte SíndicoNet.
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